別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 79,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新涯町２丁目２２４番外 ｢新涯町２－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫、一般 住宅等が混在する工 業地域 南西8m市道 水道、下水 福山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   120 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 事業所 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 5.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流関連施設を中心に事業所、住宅等がみられる地域であり、特段の変化もなく今後も現状のまま推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 事業所 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市を中心に隣接市町の臨海部の工業地域の圏域。需要者の中心は物流関連業務や鉄鋼等の製造業を営 む法人である。当地域は区画整然とした工業地として熟成しており、周辺の街路条件も良好である。新型コロナの影響 下においても物流用地取得意欲は依然強く、先行き不透明感から設備投資に左程積極的ではない製造業についても、工 場用地の取得意欲は強い。需要の中心となる価格帯は規模が区々であり、明確な水準は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は臨海部に物流施設や工場が集積する工業地域であり、殆どが自社物件であり賃貸市場が未成熟なため、収益価 格は試算しなかった。当地域では自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は同一需給圏内の取引事例 から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、間近の市場の需給動向にも留 意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種ごとで回復や需要 の程度が大きく異なるため、不動産の種別、 立地等による選別が一段と増している。 物流施設、倉庫の取得意欲は旺盛である。先 行き不透明感がある鉄鋼等の製造業について も回復傾向にあり工業地需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％