別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 341,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字法成寺１６１３番７ ②地積 　(㎡) 15,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 事業所、工場等が建 ち並ぶ高台の工業地 域 東13m市道 水道、下水 駅家 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 駅家駅北方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸工業団地として成熟しており、当面は現状維持と予測する。市内工業地は供給不足の状況にあり、今後北産 業団地のⅡ期工事も決まる等、価格上昇及び拡大方向に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は福山市を中心とする隣接市町含む県南東部の工業地域一帯と判定した。需要者は県内大手又は中堅 企業のほか大資本企業も認められ、自用工場・倉庫の所有目的が主である。全世界的なサプライチェーンの再構築等工 場の国内回帰や物流拠点の集約ニーズ等により少なからず市内工業地のⅡ期工事も注目されており、潜在的需要は底堅 い。工業地の取引は局地的で個別性を有する等、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内に所在する代替性を有する取引事例を基礎として試算したもので、自用取引によって価格が形 成される市場性を表す価格として規範性が認められる。なお、収益価格については、工場の賃貸市場が成熟していない ため、適用できなかった。従って、本件においては比準価格を中心に、一般的要因の動向、市場の需給動向及び代表標 準地との検討に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍一巡後、景気停滞感があるも宅 地価格への影響は限定的とみられ、宅地種別 、地域間で異なるが収束期待の回復傾向が窺 われる。 工業団地の第二期分譲が開始予定であるが、 直接的影響は認められない。引き続き、潜在 的な需要もあり、地価は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％