鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ５６ -415626	福山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.9m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	福山２１Ｔ５６ -415627	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	福山２２Ｋ９３ -329323	福山市		建付地	（　）	袋地等	北東16m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	福山２２Ｋ６２ -326209	福山市		更地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、東5.5m、角地		近商 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	84,790	100 [ 98.6]	85,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 75,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	83,946	100 [ 97.5]	86,098		86,100
c	(　 ) 91,537	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	100,094	100 [ 115.8]	86,437		86,400
d	(　 ) 92,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,004	100 [ 104.4]	86,211		86,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,100 円／㎡]

福山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,654,431	1,949,624	6,704,807	5,869,590	835,217	（　0.9733） 812,917	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,590,143 円　　　　（　 51,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	325 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗として貸し出し、２階３階は住宅２ＤＫを想定した。平均専有面積約３９㎡とする。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

中層ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	170.00	88.0	149.60	1,950	291,720	6.0	1,750,320
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	170.00	92.0	156.40	1,486	232,410	3.0	697,230
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	90.7	462.40		756,540		3,144,780
								0

⑨年額支払賃料	756,540 円　×　12ヶ月　＝　 9,078,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 462.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,078,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,624,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,144,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,654,431 円　　　　（　 26,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ５６　　　　-345605	1,491 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,486 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ５６　　　　-345607	1,747 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,200 円	86,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	453,924 円	9,078,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,900 円	86,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,700 円	86,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,700 円	86,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,949,624 円　（　　　　　　 5,999 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,869,590 円（　　　　　 18,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,654,431 円
②総費用	1,949,624 円
③純収益　①－②	6,704,807 円
④建物等に帰属する純収益	5,869,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	835,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	812,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,590,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
福山 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-12

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　黒石　俊明

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市引野町４丁目１２８番｢引野町４－９－３８｣				②地積　(㎡)	325 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅、事務所等が多い商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	東福山 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 250 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東福山駅南方

500m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

　東福山駅に比較的近い位置関係にある国道背後に低層の店舗兼住宅、事務所等が建つ商業地域である。商業地
域として今後の熟成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、福山市の中心市街地であるＪＲ福山駅の東方の引野町及びその周辺の幹線道路沿い等を中心とする商
業地一円である。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所などの利用を目的とする地元法人等である。当該地域は国道背
後の熟成中の商業地域で、需要は新型コロナの影響等で停滞気味であったが、良好な駅との位置関係等により今後の熟
成が期待され需要は安定的に推移している。また、取引の個別性が強いこと等から中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は周辺の幹線沿い及びその背後に所在する取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映している
。収益価格は、当該地域においては地価水準に見合う賃料水準が形成されておらず低位に求められた。本件では、需要
の実態が自用目的が中心であること等から、比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に前年公示地価格とのバランス
、今後の幹線沿いを中心とする不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引く新型コロナによる社会経済活動の停滞
等の影響で停滞気味の状況であった不動産市
況は改善する方向で推移している。

特段の地域的変動要因は見受けられない。東
福山駅の周辺地域における需要は概ね堅調で
あり、地価は横這い程度にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ６２ -326216	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、南西5.5m、二方路		２住居 (70,200)
b	福山２１Ｔ５６ -415626	福山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.9m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	福山２１Ｔ５６ -415627	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	福山２２Ｋ６２ -326219	福山市		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	76,609	100 [ 89.9]	85,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,200
b	(　 ) 76,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	84,790	100 [ 98.5]	86,081		86,100
c	(　 ) 75,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	83,946	100 [ 96.4]	87,081		87,100
d	(　 ) 46,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.0]	69,290	100 [ 80.6]	85,968		86,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,100 円／㎡]

福山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,329,030	1,845,166	6,483,864	5,624,740	859,124	（　0.9733） 836,185	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,065,000 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	325 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～３階：共同住宅（２ＤＫタイプで各室平均専有面積約３９㎡）。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	1,900	274,550	6.0	1,647,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	92.0	156.40	1,450	226,780	3.0	680,340
							0.0	0
3～ 3	住宅	170.00	92.0	156.40	1,450	226,780	3.0	680,340
							0.0	0
～

～

計		510.00	89.7	457.30		728,110		3,007,980
								0

⑨年額支払賃料	728,110 円　×　12ヶ月　＝　 8,737,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 457.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保につき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,737,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 436,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,300,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,007,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,329,030 円　　　　（　 25,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ５６　　　　-345604	1,690 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ５６　　　　-345605	1,491 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,400 円	81,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	436,866 円	8,737,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 691,900 円	81,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,400 円	81,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,845,166 円　（　　　　　　 5,677 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,624,740 円（　　　　　 17,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,329,030 円
②総費用	1,845,166 円
③純収益　①－②	6,483,864 円
④建物等に帰属する純収益	5,624,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	859,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	836,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,065,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）