鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ８４ -418404	福山市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	福山２２Ｋ２９ -322901	福山市		建付地	（　）	不整形	北東11m市道、南4m、二方路		２住居 (70,200)
c	福山２１Ｔ４４ -414432	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、北8m、二方路		２住居 (70,200)
d	福山２１Ｔ６７ -416711	福山市		更地	（　）	不整形	北東15m市道、南西4m、二方路		近商 (100,300)
e	福山２２Ｋ９８ -329882	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,018	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	95,940	100 [ 98.0]	97,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,900
b	(　 ) 78,747	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	85,929	100 [ 89.2]	96,333		96,300
c	(　 ) 94,424	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	88,669	100 [ 91.1]	97,332		97,300
d	(　 ) 107,538	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	108,066	100 [ 116.6]	92,681		92,700
e	(　 ) 82,247	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	112,460	100 [ 115.3]	97,537		97,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

福山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,161,553	2,346,420	6,815,133	6,190,800	624,333	（　0.9475） 591,556	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,072,571 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.00	Ｓ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	9.2 m x 25.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗又は事務所×２　２～４Ｆ：共同住宅、各階部屋数３戸、１戸約４０㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

用途、規模等から標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	154.00	78.0	120.12	1,671	201,000	4.0	804,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	154.00	81.0	124.74	1,560	195,000	2.0	390,000
							0.0	0
～

～

～

計		616.00	80.3	494.34		786,000		1,974,000
								0

⑨年額支払賃料	786,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 494.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,432,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 481,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,142,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,974,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,161,553 円　　　　（　 39,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２９　　　　-312901	2,025 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	1,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,563 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-339806	1,386 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,495
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	554,400 円	92,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	769,920 円	9,624,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 785,400 円	92,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,346,420 円　（　　　　　　 10,158 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,190,800 円（　　　　　 26,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,161,553 円
②総費用	2,346,420 円
③純収益　①－②	6,815,133 円
④建物等に帰属する純収益	6,190,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	624,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,556 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,072,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-6

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　平木　三千人

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市霞町４丁目４１番｢霞町４－５－２１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	福山 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福山駅南西方

900m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ古くからの飲食店の多い近隣商業地域である。利便性が高く供給も限られるが、大型量販
店に押され、また、新型コロナ等一般的要因の影響等から当面地価は微増基調にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福山駅南側近郊に所在する近隣商業地域及びその周辺地域一円である。需要者の中心は、地縁性を有す
る個人乃至中小事業者等で、店舗兼住宅、事務所等として自用目的の取引が中心である。中心市街地に位置し利便性が
高く供給も限られる中で、繁華性は低下傾向で、金融緩和は続くが、新型コロナ等一般的要因の影響等からも地価は安
定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等によりバラツキがあり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域等から適切に選択された事例から試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較
等も適正であり規範性が高い。一方、収益価格は当該地域における需要は自用目的が大半を占め、賃料水準、空室率等
の問題からも投資目的の取引は採算性が低く、低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌して代表標準地との均衡、需給動向等にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[125.9]

[100.0]
100

96,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染長期化により景況の不透明
感が増す中で、低金利環境継続等から都心部
と郊外、用途等による優劣が顕在化する多極
化が進行。

利便性は高いが、商業地としての繁華性は低
下傾向にある。飲食店が多く、新型コロナ等
一般的要因の影響等から地価は微増に留まっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +20.5
行政　　　　　　  +1.6
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ９２ -329202	福山市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、北1m、二方路		近商駐車付置義務 (80,300)
b	福山２１Ｔ５６ -415622	福山市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m国道、南西20m、角地		準工 (70,200)
c	福山２１Ｔ６２ -416236	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西8m、角地		近商 (90,300)
d	福山２２Ｋ６７ -326708	福山市		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,697	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,494	100 [ 82.2]	97,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,900
b	(　 ) 90,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	87,404	100 [ 89.4]	97,767		97,800
c	(　 ) 81,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	87,690	100 [ 90.5]	96,895		96,900
d	(　 ) 96,777	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,035	100 [ 100.0]	98,035		98,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

福山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,008,794	2,160,252	6,848,542	6,231,000	617,542	（　0.9475） 585,121	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,941,245 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.00	Ｓ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	9.2 m x 25.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗又は事務所×２　２～４Ｆ：共同住宅、各階部屋数３戸、１戸約４０㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

用途、規模等から標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	154.00	78.0	120.12	1,670	200,600	4.0	802,400
							0.0	0
2～ 4	住宅	154.00	81.0	124.74	1,551	193,472	2.0	386,944
							0.0	0
～

～

～

計		616.00	80.3	494.34		781,016		1,963,232
								0

⑨年額支払賃料	781,016 円　×　12ヶ月　＝　 9,372,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 494.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,372,192 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 573,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,990,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,963,232 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,008,794 円　　　　（　 38,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２９　　　　-312902	1,796 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-339808	1,979 ( 1,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	558,000 円	93,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	573,852 円	9,564,192　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,500 円	93,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,000 円	93,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,000 円	93,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,160,252 円　（　　　　　　 9,352 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,231,000 円（　　　　　 26,974 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,008,794 円
②総費用	2,160,252 円
③純収益　①－②	6,848,542 円
④建物等に帰属する純収益	6,231,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	617,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	585,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,941,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）