鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ４４ -414431	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東100m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	福山２１Ｔ４４ -414405	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		商業 (100,420)
c	福山２１Ｔ４４ -414441	福山市		更地	（　）	不整形	南東17m市道、北西6m、二方路		商業 (90,600)
d	福山２２Ｋ７４ -327421	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業 (80,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,449	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	421,950	100 [ 89.1]	473,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	521,000
b	(　 ) 297,713	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,331	100 [ 60.4]	488,959		538,000
c	(　 ) 264,089	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	287,165	100 [ 59.2]	485,076		534,000
d	(　 ) 226,896	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	228,257	100 [ 47.5]	480,541		529,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

福山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難である為、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	91,928,199	23,813,480	68,114,719	50,614,200	17,500,519	（　0.9475） 16,581,742	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	338,402,898 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	500.00	ＲＣ7	3,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	899 ㎡	30.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 100.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～７階事務所の商業ビル。

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,300	1,855,000	10.0	18,550,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	70.0	350.00	3,310	1,158,500	6.0	6,951,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	70.0	350.00	3,045	1,065,750	6.0	6,394,500
							0.0	0
4～ 7	事務所	500.00	70.0	350.00	3,000	1,050,000	6.0	6,300,000
							0.0	0
～

計		3,500.00	70.0	2,450.00		8,279,250		57,095,500
								0

⑨年額支払賃料	8,279,250 円　×　12ヶ月　＝　 99,351,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,351,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,948,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,402,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,095,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 525,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	91,928,199 円　　　　（　 102,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ７４　　　　-347401	3,133 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [160.0]	3,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 3,045 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福山（賃）Ｋ７４　　　　-337401	2,786 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,015
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,326,000 円	721,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,948,080 円	99,351,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,968,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,128,500 円	721,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,813,480 円　（　　　　　　 26,489 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	721,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,614,200 円（　　　　　 56,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	91,928,199 円
②総費用	23,813,480 円
③純収益　①－②	68,114,719 円
④建物等に帰属する純収益	50,614,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,500,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,581,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,402,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
福山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-1

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　古井　正則

TEL.

鑑定評価額

476,000,000 円

１㎡当たりの価格

530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市伏見町９９番｢伏見町４－３８｣				②地積　(㎡)	899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:1	銀行ＲＣ5	中層ビル、銀行、小売店舗が建ち並ぶ商業地域	西100m市道、南側道	水道、ガス、下水	福山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１００ｍ市道

交通

施設

福山駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

商業系中低層ビルが建ち並ぶ福山駅前の商業地域であり、三之丸の再開発事業を始め地域における新陳代謝も進
みつつあること等に鑑み、当面はほぼ現状維持ないし緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福山駅近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域。主要な需要者は地縁性を有する投資家・事
業者並びに全国規模の事業グループ等と推測され、賃貸借による収益性は主要な価格形成要素となり得ていないとの判
断が妥当である。新型コロナ禍等による先行き不透明感がやや緩和され、融資環境等を背景に需給情勢はやや強含みの
状況も窺える。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体的に希少である中、比較的価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な
判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中
心として考量するものとし、上記の市場特性を踏まえ収益価格については参考に留め、中核市における中心的商業地域
としての希少性及び近時の経済情勢等の諸要因にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による先行き不透明感もやや緩
和され、金融緩和等を背景に市場性ある不動
産については堅調な需要が見受けられつつあ
る。

中核市駅前商業地域としての希少性等から潜
在的需要は窺えるが、新型コロナ禍等による
テナント関連需給への影響がやや継続してい
る。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ８４ -418401	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、中間画地		商業 (90,600)
b	福山２１Ｔ４４ -414441	福山市		更地	（　）	不整形	南東17m市道、北西6m、二方路		商業 (90,600)
c	福山２１Ｔ４４ -414405	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		商業 (100,420)
d	福山２１Ｔ４４ -414439	福山市		建付地	（　）	不整形	北31m国道、東8m、南4m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,391	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,672	100 [ 49.6]	479,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 264,089	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	287,165	100 [ 60.3]	476,227		524,000
c	(　 ) 297,713	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,331	100 [ 60.4]	488,959		538,000
d	(　 ) 248,298	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	243,713	100 [ 41.4]	588,679		648,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -47.5
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

福山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	91,714,064	23,720,200	67,993,864	50,614,200	17,379,664	（　0.9475） 16,467,232	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	336,065,959 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	500.00	ＲＣ7	3,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	899 ㎡	30.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 100.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～７階事務所の商業ビル。

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,270	1,840,000	10.0	18,400,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	500.00	70.0	350.00	3,300	1,160,000	6.0	6,960,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	70.0	350.00	3,040	1,060,000	6.0	6,360,000
							0.0	0
4～ 7	事務所	500.00	70.0	350.00	3,000	1,050,000	6.0	6,300,000
							0.0	0
～

計		3,500.00	70.0	2,450.00		8,260,000		56,920,000
								0

⑨年額支払賃料	8,260,000 円　×　12ヶ月　＝　 99,120,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,120,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,929,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,190,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,920,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 523,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	91,714,064 円　　　　（　 102,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｔ２９　　　　-212958	2,750 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,055 円/㎡　月額支払賃料（　 3,040 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福山（賃）Ｋ６７　　　　-286705	1,713 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	3,100
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,326,000 円	721,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,929,600 円	99,120,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,894,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,128,500 円	721,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	721,000 円	721,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,720,200 円　（　　　　　　 26,385 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	721,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 3,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,614,200 円（　　　　　 56,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	91,714,064 円
②総費用	23,720,200 円
③純収益　①－②	67,993,864 円
④建物等に帰属する純収益	50,614,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,379,664 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,467,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,065,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）