別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -76 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市蔵王町４丁目６７番５５ ｢蔵王町４－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 東福山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東福山駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する旧来からの住環境が比較的良好な住宅団地として熟成しており、今後も現状のまま推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市内でＪＲ山陽本線沿線の芦田川以東の丘陵地の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は市内居 住者が殆どを占めるが、隣接市町からの転入もみられる。当地域は山陽自動車道福山東ＩＣ付近の住宅団地として熟成 しており、利便性が高く地価が上昇傾向にある平地部との比較で競争力が劣るものの、安定的な需要がある。需要の中 心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００万円から３，０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺地域でアパート等の賃貸物件が殆どみられず、アパート等の建築は 合理的でないため収益価格は試算しなかった。当地域では自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は 同一需給圏内の類似の取引事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に 、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.0] [104.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種ごとで回復や需要 の程度が大きく異なるため、不動産の種別、 立地等による選別が一段と増している。 古くからの高台の住宅団地であるが、比較的 良好な住環境等から安定的な需要があり、地 価は横這いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％