別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -70 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 2,650,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市田尻町字中ノ北１５２５番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ緩傾斜地の住宅地 域 南西3m市道 水道 福山 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 福山駅南方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から南方に位置する農家集落地域である。市街化調整区域内に存し、土砂災害警戒区域に指定されてい る。生活利便性、交通接近性が劣り、不動産需要は弱い。今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市南部から南西部に存する市街化調整区域内の農家集落地域である。主たる需要者は地縁性を有する 個人が中心であり、圏域外からの転入は殆どみられない。交通接近性、生活利便性が劣り、地域人口の減少もあって、 不動産需給は極めて低い状態が続いている。不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域において取引の中心は自用目的によるものである。アパート等はみられず、賃貸市場が成立し ていないため、収益還元法は非適用とした。取引が少なく、事例はやや広域的に収集し、採用したものだが、比準価格 は実際の取引を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準と し、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ等の影響により不動産需要は停滞 していたが、市中心部の利便性の高い地域で は、回復基調にある。 地域要因に特段の変動要因は認められない。 生活利便性、交通接近性が劣るため、需要は 弱く、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％