別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -58 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　細井　資伸   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沼隈町大字能登原字立河内西側７４１５番３５ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、下水 福山 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 福山駅南方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で特に地域の変動要因はなく、現状のまま推移していくものと思われる。不動産に対する需 要も少なく、地価は今後も下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼隈町を中心に、周辺の福山市南西部に位置する住宅地域を含む地域である。需要者の中心は、町内の工 場等に勤務する一次取得者が主体である。町内においても人口は減少傾向にあり、住宅地需要は弱く地価は下落が続い ている。中心となる価格帯は、規模３００㎡の土地で６００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は沼隈町内の住宅地域における取引事例から求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣 地域及びその周辺においては自己使用目的の取引が中心であり、小規模の収益物件はなく合理的な賃貸想定が困難であ るため収益価格は試算しなかった。以上検討の結果、前年価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沼隈町では人口・世帯数の減少が加速してお り、土地に対する需要も減少傾向にある。 旧道沿いにある住宅地域で、不動産に対する 需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％