別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -54 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市千田町１丁目７４番１２ ｢千田町１－２２－１０｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 横尾 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 横尾駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は丘陵地の中規模住宅団地で要因変化は乏しい。中心市街地からみると外遠部に位置するところから需 要は相対的に低い。金融緩和下にあって建材の値上がりと新型コロナ等の影響から安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市北寄り住宅団地と奈良津町、千田町、横尾町、御幸町等を中心とする市北部住宅地域一円である。需 要者の中心は、市内在住者等である。当該地域は熟成された住宅団地で、市外遠の丘陵地に存し、一般的要因の影響等 からも需要は相対的に低い。需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円～９００万円前後、新築戸建は２，０００ 万円～２，６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域内の類似性の高い４事例から試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較も 適正なため規範性が高い。なお、当該地域においては自用目的の取引が中心であり、戸建住宅用に開発された住宅団地 で、その規模からも賃貸に馴染まず、収益還元法は断念した。従って、比準価格を主たる指標として調整し、代表標準 地との均衡、需給動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [117.0] [102.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅 建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響 から地価は二極化傾向を強め推移。 市中心部からやや遠い丘陵地に存し、平坦部 住宅地等との競合、金融緩和と新型コロナ等 一般的要因の影響等から需給均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％