別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福山 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -52 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沖野上町５丁目６５５番６ ｢沖野上町５－２５－２３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、事業所が混在する 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 福山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 福山駅南方 2.3km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は福山市中心市街地周辺の幹線背後に位置する比較的生活利便性が良好な住宅地域である。今後の熟 成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市の市街地南部の沖野上町及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、福山市の市街 地南部及びその周辺地域に居住する一次取得者層等である。新型コロナの影響等でやや停滞気味であった需要は中心市 街地に比較的近い位置関係にあり良好な生活利便施設への接近性等を背景に堅調に推移している。需要の中心としては 、土地のみで８００万円～１，１００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は広く幹線背後に所在する取引事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。一方収益価格 は、取引の中心が自用目的であること、画地規模が小さく収益物件の想定が困難であること等から求めることができな かった。本件では、需要実態が自用目的中心であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バ ランス、今後の平地部における不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナによる景気の先行き不透明 感等の影響を受け不動産需要は停滞気味であ ったが、地価動向は地域における選好性の強 弱で２極化傾向。 特段の地域的変動要因は見受けられない。比 較的利便性等が良好な地域における需要は堅 調であり、地価はやや上昇傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％