別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -51 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字上加茂字加茂が丘７０６３番１６３ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 道上 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 道上駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は郊外の丘陵地に開発された住宅団地であり、住宅団地として熟成が続くものとと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、加茂町を中心とする福山市北部の住宅団地及びその周辺の住宅地域一円と判定した。需要者は福山市 北部地域及びその周辺地域に地縁性を有する個人および福山市へ通勤する一次取得者が中心である。生活利便性に劣る 地域であり、開発が進む地域との比較による相対的地位の低下から、当該地区の需給動向はやや弱い。中心価格帯は土 地で６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、不動産取引は、居住性・快適性を重視した自己使用目的が中心である。 付近に賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法の適用は割愛した。比準価格は福山市北部に所 在する住宅団地および周辺の住宅地より収集した事例より試算したが、求められた価格は市場の実態を反映しているも のと認められる。よって、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [152.4] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響により不動産市場は停滞 していたが、利便性の高い住宅地の需要は持 ち直し傾向にあるものの利便性の劣る地域の 需要は弱い。 　変動要因は見られないが、生活利便性が劣 るため取引動向は静的で、地価は下落傾向で 推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％