別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -47 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外 ②地積 　(㎡) 631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 が見られる住宅地域 南4m市道 水道 松永 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 松永駅南東方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 谷間の集落的地域で福山市の中心的市街地からも離れ発展的動向に乏しく、今後も概ね現状維持的に推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市南西部における市街化調整区域及びその周辺の地域が圏域となる。需要者は地縁性を有する個人 が主体であり圏域外からの転入は少ない。当地域は市内中心部や最寄駅等から遠隔の市街化調整区域で、条例改正によ って開発等による新規宅地供給が困難となっていることもあり市況は低調に推移している。取引には個別性が強く作用 し、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では築浅物件等の新規賃貸事例は把握できず賃貸市場の成熟程度は甚だ低いため収益還元法の適用は断念 した。市場が不活発な中で収集される取引情報は限定されるものの、価格牽連性を有する取引事例により求めた比準価 格は、実証性をもち説得力が高い。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮し、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市中心から離れる南西部の田園地域では 人口減少が加速しており、土地取引も低調に 推移している。 市街化調整区域にあって特段の開発動向等も 認められず静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％