別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -42 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字坊寺２３番１ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も混在する住宅地 域 北東3m市道 水道、下水 駅家 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 駅家駅南方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後にあって街路街区の整然さや連続性、幅員に劣る地域として変動要因に乏しく、今後も現状維持的に推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駅家町を中心に福山市北方の住宅地域が圏域となる。典型的需要者は子育て世代を中心とする一次取得 者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視し、圏域外からの転入も想定される。周辺ではミニ開発に よる宅地供給が多くみられるが、当該地域は幅員等の街路条件や最寄駅等への接近条件にやや劣り、地価は弱含みで推 移している。需要の中心となる価格帯は土地で８００～９００万円、新築戸建で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、駅家町内に所在する近時の取引事例を採用しており不動産市場を反映した実証的価格と認められる。当該 地域は、街路幅員や系統連続性、区画配置に劣り、経済合理的な賃貸住宅の建設運用が困難であることから収益価格は 試算しない。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [147.7] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市北部の駅家町・御幸町・神辺町西部の 平場地域で住宅地供給が継続しており、人口 世帯数が拡大している。 ミニ開発等による新規供給の少ない地域で特 段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％