鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ５５ -325554	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
b	福山２２Ｋ５５ -325534	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福山２１Ｔ１４ -411461	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業 (80,240)
d	福山２１Ｔ１４ -411463	福山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.1m市道、中間画地		近商 (80,246)
e	福山２１Ｔ１４ -411452	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,407	100 [ 89.4]	54,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 59,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,995	100 [ 111.6]	53,759		53,800
c	(　 ) 55,172	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,117	100 [ 91.9]	59,975		60,000
d	(　 ) 41,542	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.3]	53,960	100 [ 101.7]	53,058		53,100
e	(　 ) 65,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,132	100 [ 118.8]	54,825		54,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,900 円／㎡]

福山 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,411,923	497,056	1,914,867	1,617,600	297,267	（　0.9733） 289,330	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,904,694 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	11.2 m x 17.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり３５㎡程度の単身向又はファミリータイプ。低層地域であり使用容積率は低い。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	87.5	70.00	1,493	104,510	2.0	209,020
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	87.5	140.00		209,020		418,040
								0

⑨年額支払賃料	209,020 円　×　12ヶ月　＝　 2,508,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,508,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 100,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,407,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	418,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,411,923 円　　　　（　 12,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ２７　　　　-292703	1,557 ( 1,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,557	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,495 円/㎡　月額支払賃料（　 1,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ６６　　　　-336658	1,461 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,432
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	24,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,412 円	2,508,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,644 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,056 円　（　　　　　　 2,644 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 45 ％　＋　0.0702 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,617,600 円（　　　　　 8,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,411,923 円
②総費用	497,056 円
③純収益　①－②	1,914,867 円
④建物等に帰属する純収益	1,617,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	297,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,904,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
福山 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 -38

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　北澤　圭祐

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市今津町３丁目１３９番１０｢今津町３－５－２７｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北6m市道	水道、下水	松永 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

松永駅北西方

580m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心に店舗兼住宅やアパート等もみられる住宅地域である。ＪＲ松永駅徒歩圏内に存し、スーパー等
にも近い。生活利便性の高い地域であり、地価は回復基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ松永駅周辺に位置する今津町及び松永町等の住宅地域一帯である。主たる需要者は市内に勤務地を有
する個人が想定される。国道２号や鉄道駅にも近く、交通接近性、生活利便性に優れ、需要がみられる地域である。取
引の中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２，７００～２，９００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の存する地域において、取引の中心は自用目的によるものである。比準価格は実際の取引価格を基礎とし、
実勢を反映したもので、規範性は高い。収益価格においては２階建ての共同住宅を想定したが、投資採算性に見合った
賃料が得られないことから、やや低位に求められた。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準に、収益価格
は参考に留めて、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,200 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 84.6]

[100.0]
100

53,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ等の影響により不動産需要は停滞
していたが、市中心部の利便性の高い地域で
は、回復基調にある。

生活利便性、交通接近性に優れた住宅地域で
あり、需要がみられ、地価は回復基調で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ５５ -325554	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
b	福山２２Ｋ５５ -325534	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	福山２１Ｔ１４ -411454	福山市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、西28m、角地		２住居 (70,200)
d	福山２１Ｔ１４ -411461	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,407	100 [ 92.1]	52,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 59,995	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,995	100 [ 113.5]	52,859		52,900
c	(　 ) 54,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,759	100 [ 101.1]	52,185		52,200
d	(　 ) 55,172	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,117	100 [ 98.4]	56,013		56,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,900 円／㎡]

福山 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,282,886	465,452	1,817,434	1,516,260	301,174	（　0.9733） 293,133	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,982,306 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	10.9 m x 17.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階に１ＬＤＫ（３５㎡程度・各階２戸）の共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

用途、規模に応じ標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.00	87.5	70.00	1,428	99,960	2.0	199,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	87.5	140.00		199,920		399,840
								0

⑨年額支払賃料	199,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,399,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,399,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,279,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,282,886 円　　　　（　 12,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ５５　　　　-345507	1,510 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福山（賃）Ｋ５５　　　　-345509	1,580 ( 1,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,952 円	2,399,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,700 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,452 円　（　　　　　　 2,476 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,260 円（　　　　　 8,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,282,886 円
②総費用	465,452 円
③純収益　①－②	1,817,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	301,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,982,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）