別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -36 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神村町字石井谷３２５９番外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線道背後の既存 住宅地域 南5m市道 水道、下水 松永 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 松永駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ松永駅を中心とした住宅地域の東方に位置する国道背後の住宅地域である。地域要因の変動はなく今後とも 現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市西部の神村町及びその周辺の住宅地域一帯である。需要者は市西部に居住者する個人が主体である と想定される。神村町は市街化調整区域が占める割合が高く、開発可能な地域でミニ開発による供給が行われている。 需要の中心価格帯は、土地のみで７００万円～１，０００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～２，８００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域では経済合理性に見合った賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。快適 性、利便性を重視した自用目的による取引が中心の地域である。実際の取引価格を基礎として求められた比準価格は近 年の実勢を反映したものであり、説得力は高い。よって、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市 場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ等の影響により不動産需要は停滞 していたが、市中心部の利便性の高い地域で は、回復基調にある。 国道２号バイパスや松永地区の商業地域への アクセスは良好で、地価はやや弱含み傾向で 推移。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％