別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -30 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　細井　資伸   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市久松台１丁目３５９番 ｢久松台１－２４－１３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に所在する既存住宅団地であるが、地域要因に特段の変化はなく、当分の間現状維持で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福山市市街地に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住者等であるが、隣接市町 からの転入もある。熟成した高台の住宅団地で住環境は良好であるが、居住者の高齢化等から平坦部指向等による需要 の減少などから地価は横這い傾向にある。土地のみでは１，５００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円程度が需 要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例から求めたが、不動産市場を反映した客観的価格と認められる。当該標 準地の所在する地域は戸建住宅としての利用が標準的使用であり、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は適用 しなかった。以上検討結果、比準価格を重視し、当該地域の需給動向を勘案し、代表標準地の価格との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [100.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅 前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不 動産需要は回復傾向にある。 丘陵地にある住宅団地の不動産需要は底堅く 、地価は横這いの状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％