別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -29 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町２丁目６２番２外 ｢大門町２－１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 西5.9m市道 水道、ガス、下水 大門 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ９ｍ市道 交通 施設 大門駅南西方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大門地区中心部の住宅地域に位置する。利便性を有する為、住宅地としてさらに熟成していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大門地区を中心とした福山市東部の住宅地域一円。需要の中心は、一次取得者等のエンドユーザーで、 地縁者も多いが、外部転入も認められる。需給圏内との比較において、近隣地域は生活利便施設等への接近性や系統連 続に優れる立地で、一定層の需要も想定され市場競争力を有している。多種多様な利用も見受けられる為、中心価格帯 は敷地規模等よりバラツキがあるが概ね１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性等を有する住宅地域である。試算された比準価格は同一需給圏内の自己使用目的による取引事例から 求められ、市場実態を反映した説得力を持つ価格である。収益価格は、本件標準地の敷地規模等から経済合理的な賃貸 運営の想定が困難で、非適用とした。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比較検討及び一般的要因の動向等に 留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあったが、企業業種によ っては、業績回復や賃金維持等もあり、その 企業属性から不動産市場は需要者の二極化傾 向が続いている。 大門地区中心部の住宅地域で、地域要因に影 響を与える要因は無いが、利便性等から需要 は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％