別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -28 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東手城町１丁目１７０１番２２ ｢東手城町１－３４－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が多く見受 けられる住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東福山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東福山駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した平坦部の住宅地域で特段の変動は認められないが、根強い需要を背景に、緩やかに街並みが更新されて いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市中心市街地の東部外縁の平坦部に位置する手城町・引野町等の地域。需要者は住宅取得を目的とす る子育て世代のエンドユーザーが想定され、通勤通学の利便性や住環境を重視する。圏域外からの転入も認められ、新 型コロナの影響により様子見状況にあった需給も徐々に活発さを取り戻しつつある。中心となる価格帯は土地のみ１， ０００～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺に散見されるアパート等の収益物件の多くは資産の長期保有を目的とするものであり、賃貸市場において 土地価格に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は試算しない。比準価格は、手城町エリアの住宅地 域所在の取引事例から求めており、市場性を反映した実証的な試算価格が得られたと考える。以上より、代表標準地と の均衡並びに前年価格等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [100.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市東郊平坦地における人口は微減、世帯 数は横ばいから微増であり、土地取引数につ いてもやや前年を下回る水準となっている。 概ね熟成した住宅地域で特段の変動なく静態 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％