鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ２９ -412939	福山市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	福山２１Ｔ５６ -415626	福山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8.9m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	福山２２Ｋ９８ -329841	福山市		建付地	（　）	不整形	西36m市道、北6m、二方路		商業 (90,600)
d	福山２１Ｋ６７ -316735	福山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,695	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,323	100 [ 90.4]	116,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 76,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	84,790	100 [ 76.3]	111,127		111,000
c	(　 ) 206,101	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	214,609	100 [ 175.9]	122,006		122,000
d	(　 ) 146,224	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	168,543	100 [ 145.7]	115,678		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

福山 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されることから、開発法の適用が妥当であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
654,705,106	568,364,875	15	438,000	2,026.00	253,000	2,420.00
⑧開発法による価格	86,340,231 円　　　　（　 116,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
743 ㎡	㎡		㎡		㎡	743.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡	2,420.00 ㎡	2,026.00 ㎡	394.00 ㎡	2,026.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 28 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.4 ％）	（ 325.7 ％）	（ 272.7 ％）	（ 53.0 ％）	（ 83.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	27.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

438,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺類似の分譲事例を参考に総額面における市場性等を考慮して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 438,000 円／㎡　　×　　 2,026.00 ㎡　　＝　　　　 887,388,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 887,388,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 253,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 260,590 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	広島県・岡山県における類似建物に係る実際工事費の過去数年間の平均値等より査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,590 円／㎡　　×　　　 2,420.00 ㎡　　＝　　　　 630,627,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 887,388,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 106,486,560 円

支出合計　④+⑤+⑥

737,114,360 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	115,360,440 円	( 13 ％)	×　　0.8015	（ 19 ヶ月）	＝　　 92,461,393 円
	販売総額(2期)	683,288,760 円	( 77 ％)	×　　0.7302	（ 27 ヶ月）	＝　　 498,937,453 円
	販売総額(3期)	88,738,800 円	( 10 ％)	×　　0.7134	（ 29 ヶ月）	＝　　 63,306,260 円
収入合計		－	－	－	－	654,705,106 円
支出	建築工事費(1期)	63,062,780 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 57,450,193 円
	建築工事費(2期)	63,062,780 円	( 10 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 51,736,705 円
	建築工事費(3期)	504,502,240 円	( 80 ％)	×　　0.7302	（ 27 ヶ月）	＝　　 368,387,536 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	63,891,936 円	( 60 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 58,205,554 円
	販売管理費(2期)	42,594,624 円	( 40 ％)	×　　0.7650	（ 23 ヶ月）	＝　　 32,584,887 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	568,364,875 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	654,705,106 円　　－　　　　　　 568,364,875 円　　＝　　　　　 86,340,231 円 116,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
福山 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 -22

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　細井　資伸

TEL.

鑑定評価額

86,900,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市光南町２丁目３６番１｢光南町２－３－２３｣				②地積　(㎡)	743 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:1	共同住宅ＲＣ11	中規模の高層マンションが建つ住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	福山 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

福山駅南東方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

各種生活利便施設への接近性が良好な地域であるため、一般住宅やマンションとして需要は多く、地価は堅調に
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 114,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福山市中心部及びその周辺地域において、分譲マンションの需要が見込まれる住宅地域一円である。需要
者の中心は県内のマンション開発業者であるが、県外の業者もある。近隣地域及びその周辺地域は福山駅などへの接近
性に優れ、生活利便性に富む地域であること等からマンション素地として、需要が高い地域である。需要の中心となる
価格帯は、容積率や規模等の個別性が強く見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象地周辺の規模の類似した信頼性の高い事例を中心に決定したが、市場の実勢を反映した価格である。開
発法による価格は理論的な価格であるが、開発スケジュール等に想定条件が多い点が難点である。決定に当たっては、
市場性に着目した比準価格及び投資採算性に着目した開発法による価格を比較考量するとともに、周辺の市場動向にも
留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅
前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不
動産需要は回復傾向にある。

一般的要因の影響のもと、利便性の優る当該
地域の不動産需要は多く、地価も堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ９８ -329841	福山市		建付地	（　）	不整形	西36m市道、北6m、二方路		商業 (90,600)
b	福山２１Ｔ２９ -412939	福山市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福山２２Ｋ６２ -326229	福山市		更地	（　）	ほぼ整形	東7.5m市道、西3.6m、二方路		１住居 (70,200)
d	福山２１Ｋ９８ -319840	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北32m国道、西15m、東4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,101	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	214,609	100 [ 175.8]	122,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 104,695	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,323	100 [ 84.9]	124,055		124,000
c	(　 ) 84,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	83,037	100 [ 71.3]	116,461		116,000
d	(　 ) 128,872	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	127,987	100 [ 107.5]	119,058		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

福山 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺地域において、マンションの分譲が行われているため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
689,170,806	604,696,385	14	432,000	2,026.00	260,000	2,420.00
⑧開発法による価格	84,474,421 円　　　　（　 114,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
743 ㎡	㎡		㎡		㎡	743.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡	2,420.00 ㎡	2,096.00 ㎡	324.00 ㎡	2,026.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 28 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 40.4 ％）	（ 325.7 ％）	（ 282.1 ％）	（ 43.6 ％）	（ 83.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	27.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

432,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺地域における分譲事例等を参考にグレード等を考慮して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 432,000 円／㎡　　×　　 2,026.00 ㎡　　＝　　　　 875,232,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 875,232,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物に係る実際工事費の統計等を考慮して査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 2,420.00 ㎡　　＝　　　　 648,076,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 875,232,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 96,275,520 円

支出合計　④+⑤+⑥

744,351,520 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	43,761,600 円	( 5 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 39,665,514 円
	販売総額(2期)	43,761,600 円	( 5 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 36,746,616 円
	販売総額(3期)	787,708,800 円	( 90 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 612,758,676 円
収入合計		－	－	－	－	689,170,806 円
支出	建築工事費(1期)	64,807,600 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 60,698,798 円
	建築工事費(2期)	64,807,600 円	( 10 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 55,617,882 円
	建築工事費(3期)	518,460,800 円	( 80 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 403,310,656 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	48,137,760 円	( 50 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 45,085,826 円
	販売管理費(2期)	48,137,760 円	( 50 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 39,983,223 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	604,696,385 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	689,170,806 円　　－　　　　　　 604,696,385 円　　＝　　　　　 84,474,421 円 114,000 円／㎡