別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -20 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市本郷町字原３１１１番３外 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西3m市道 水道 松永 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、３ｍ 市道 交通 施設 松永駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、在来の一般住宅が混在する調区内の住宅地域で取引等は少なく高齢化から空家が目立ち、新型コロナ 等一般的要因の影響等から需要低調で当面この傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市旧松永地区及び一部尾道市東部の市街化調整区域に存する住宅地域と判定される。需要者の中心 は、高齢化と相続人の大都市移住から空家が多く、また地縁性が特に強く、自己用住宅目的とする個人が大半である。 変化の乏しい古くからの住宅地域でで、新型コロナ等一般的要因の影響等からも不動産取引は低調である。需要の中心 となる価格帯については、土地取引が殆ど無く、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は福山市西部に存する調整区域内の住宅地域で、自用目的での取引が主体である。類似地域における選定事例 をもとに適正に比準した比準価格は、市場の実態に即し規範性が高い。なお、賃貸市場が未成熟な農家集落の性格を有 する住宅地域であるため、収益還元法は適用出来なかった。従って、本件では、比準価格を主たる指標とし、代表標準 地との検討、需給動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [110.6] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅 建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響 から地価は二極化傾向を強め推移。 地域内に変化がなく、立地条件に制限があり 、新型コロナ等一般的要因の影響等からも地 価は下落を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％