別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福山 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -17 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑向丘１２７番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　 交通 施設 福山駅南方 7.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　福山市西部郊外の丘陵地に位置する住宅団地であるが平地に比べて生活利便性が劣り需要はやや低調である。 熟成しており特段の地域的変動は認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市を南北に流れる芦田川右岸に所在する水呑町、田尻町及びその周辺の福山市西部の住宅地域一 円である。需要者の中心は福山市及びその周辺に居住する一次取得者層等である。生活利便性が優る平地部に比べて高 台に位置する熟成した古い住宅団地であり、取引も少なく需給動向は依然として低調である。土地は７００万円～９０ ０万円程度、新築の戸建物件で２，２００万円～２，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は水呑地区等に所在する取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格 は、当地域が戸建住宅の多く建つ住宅団地で賃貸市場が未成熟なため求めることができなかった。本件では、当該地域 の需要実態は自用目的が中心であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の 水呑地区の住宅団地を中心とする不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナによる景気の先行き不透明 感等の影響を受け不動産需要は停滞気味であ ったが、地価動向は地域における選好性の強 弱で２極化傾向。 特段の地域的変動要因は見受けられない。利 便性にやや劣り需給動向は静的。地価は一般 的要因の影響等により依然やや弱含み。 個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％