別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -15 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市春日池１０５番 ｢春日池２－１０｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 東福山 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道　　 交通 施設 東福山駅北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ、熟成した住宅団地であり、地域要因の大きな変動はみられない。底堅い需要が みられ、地価は回復基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日地区、幕山台地区等に広がる住宅団地一帯である。需要者は市内に勤務地を有する自己所有目的の個 人が中心である。スーパー等の生活利便施設からはやや距離を有するが、大規模な公園に近い等、良好な環境を形成し ており、一定の需要がみられる地域である。取引の中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建で２ ，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は戸建住宅が中心であり、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は非適用とした。自用 目的の個人による取引が中心の地域性が認められる。実際の取引価格を基礎として求められた比準価格は近年の実勢を 反映したものである。よって、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年公示価格等 からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ等の影響により不動産需要は停滞 していたが、市中心部の利便性の高い地域で は、回復基調にある。 熟成した住宅団地で、良好な居住環境から、 一定の需要がみられ、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％