別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市清水ケ丘１０６番 ｢清水ケ丘１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福山 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   220 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅北方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に開発された区画整然とした住宅団地で概ね熟成しており、今後は画地分割や建て替え等により緩やかに 街並みが更新されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市中心部から北方の丘陵に位置する住宅団地が主たる圏域となる。典型的需要者は福山市内各所へ 通勤する一次取得者が想定され、圏外からの転入もある。高台丘陵の既成住宅団地は鈍い動きが続いたが、比較的中心 地寄りの住宅団地では良好なアクセスに値頃感も生じ、需要は戻りつつある。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地 で９百～１千万円、新築戸建で３千万円までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、清水ケ丘及び隣接住宅団地内で生じた取引事例に基づき求めており、近時の市場性を適切に反映する実証 的価格である。近隣地域及び周辺は戸建住宅にほぼ純化した丘陵部住宅団地で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算 しない。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [104.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市郊外の熟成した丘陵部住宅団地の多く で人口減少や高齢化が進んでいる。 概ね熟成した住宅団地であり、特段の変動要 因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％