別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -9 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町４丁目４５３番３ ｢山手町４－２２－２１｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い県道沿いの住宅地 域 北西4m県道 水道、ガス、下水 福山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ県 道 交通 施設 福山駅北西方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において宅地開発が散見される等、徐々に熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は芦田川以西の山手町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、福山市内に居住する一次取得者層 の個人等である。周辺地域において小規模開発が見られるが、豪雨災害の影響から不動産需要の回復は遅れ気味で、地 価の下落幅は縮小しているがやや弱含みで推移している。需要の中心的価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸 建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は低層住居を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟なことから収益還 元法は採用できなかった。比準価格は山手町内の取引事例より、広域的な見地から試算した。要因比較も適正な範囲で 行われており、求められた価格は市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を検討し、代表標準地との 均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　設備投資・個人消費等は緩やかに回復の傾 向がみられる。不動産市場は相対的値頃感が 高まっており下げ止まり傾向にある。 　地域内において価格形成要因の変動はほぼ ないが、豪雨災害の影響から、地価はやや弱 含みで推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％