別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 福山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市津之郷町大字津之郷字サヤ４１２番５８ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の多 い区画の整然とした 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 備後赤坂 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 備後赤坂駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、特段の変化は認められず、当面は現状維持的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、津之郷町及び赤坂町周辺の住宅地域一円。主たる需要者は、福山市西部に居住又は通勤する３０ ～４０代の一次取得者層である。平坦部に位置し、住環境は良好である為、需給は安定的に推移しており、地価は横這 い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万 前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において代替性を有する取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性 の高い価格が得られた。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であること等から収益還元法は適用でき なかった。取引需要の中心が自用目的であることに鑑み、市場性を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公 示価格及び価格形成要因の変動状況等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、不動産市場の停滞 期間はあったものの、福山市西部の不動産需 要は安定的に推移している。 取引需要は回復し、地価は横這い傾向である 。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％