別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市鞆町後地字久保１７８６番１外 ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 漁港に面した古くか らの住宅密集地域 南東4.5m市道、南西側道 水道 福山 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 福山駅南方 15.0km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの漁港に面した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。利便性等に難があり選好性に 劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鞆町及びその周辺の田尻町、沼隈町などを含めた芦田川以西における市南部の住宅地域一円である。主た る需要者は地縁的選好性を有する個人が大半であり、圏域外からの転入はほとんどない。鞆町では古民家を再利用した 移住等の取り組みも見受けられるが、交通利便性等が劣り相対的に土地需要は弱い。画地規模等により価格水準には幅 があるが、土地のみで３００～６００万円程度、中古住宅で１，０００万円程度までと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から価格牽連性を有する取引事例を選択し、各種補修正等も適切になされており、 市場性を反映した実証的な価格である。なお当地域は利便性等が劣る既成住宅地域であり賃貸市場は未成熟で、また画 地規模から経済合理性に見合った賃貸住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しなかった。よって本件では 代表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -58                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.6] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかに持ち直してきており、住 環境や利便性の良い地域を中心に需要の回復 傾向が見られる一方、二極化、選別化の傾向 が進行している。 地域要因は概ね安定的、静態的であるが、交 通利便性等の劣る住宅地域で市場競争力が弱 く、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％