別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新市町大字戸手２２７２番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北7.5m県道 水道、下水 戸手 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ県道 交通 施設 戸手駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も残る既成の住宅地域で地域要因は概ね静態的であり、特筆すべき変動は認められない。地価は、ミニ開発 による住宅地供給の影響等から弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新市町、駅家町を中心とする福山市北部に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住の一 次取得者層で、隣接する府中市等からの転入も見受けられる。農地も介在する旧道沿いの既成住宅地域であり、周辺の 新規分譲地と比べると市場競争力が劣り、需要はやや弱含みである。市場の中心となる価格帯は、標準的な土地で１， ０００万円前後、新築戸建で概ね２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性のある実際の成約事例を選択し、各種補修正、地域要因比較も適 切になされており、市場性を的確に反映した実証的な価格である。一方収益価格については、居住の快適性、利便性に 着目した自用目的での取引が中心となっている地域で、賃貸市場が未成熟であるため非適用とした。よって本件では代 表標準地との比較検討を踏まえ、市場動向等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [138.2] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかに持ち直してきており、住 環境や利便性の良い地域を中心に需要の回復 傾向が見られる一方、二極化、選別化の傾向 が進行している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、大き な地域要因の変動は認められない。地価は、 周辺の住宅地供給圧力等を受けて下落基調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％