別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 福山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑町字洗谷妙見道東７０２４番６６ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 福山駅 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 水呑町北部の丘陵地に所在する小規模な住宅団地であり、背後を山に接し土砂災害警戒区域の指定等を受けるこ とから、当面は現在の利用状況を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦田川以西に所在する水呑町、草戸町を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住また は通勤し自己用住宅の取得を目的とする個人である。圏域内では、平坦部の土地区画整理事業地区やミニ開発による分 譲地に需要が向かう傾向にあり、丘陵地の古い住宅地や既成団地は相対的に弱い。取引の中心となる価格帯は規模等に より多少異なるが、土地は概ね５００万円～６００万円程度、新築の戸建物件は概ね２，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の小規模住宅団地であり、土地取引も自己使用目的が中心である。また、本件 標準地は、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格を求められなかった。比準価格は、 規範性の高い事例から求められた価格を中心に決定しており、市場性を反映した価格を得たものと認められた。よって 、代表標準地との検討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.2] [101.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は全国的には緊急事態宣言の解除後、弱 いながら持ち直しつつある。また、福山市の 景況感もこのところ僅かながら改善の動きが 見られる。 地域要因に特段の変動は認められないが、丘 陵地に所在するため需要は相対的に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％