別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 97,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字長谷３０５１番４外 ②地積 　(㎡) 5,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 油槽所 中規模工場等が多い 臨海の工業地域 東4m市道、南側道 水道 尾道 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　角地 交通 施設 尾道駅東方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 向島湾岸部の工業地域として、特段変動要因は見られない。造船業を中心とし、用途はん用性が限定的である分 、今後も地価は同業態の好不調に左右されると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は尾道市沿岸部を中心とする県内東部の臨海工業地域及びその周辺工業地域一帯と判定した。需要の 中心は備後圏内の造船業及びその他関連製造業等の中小法人で、自用の工場・作業所としての利用が主である。臨海工 業地として用途はん用性が限定的である分業態の景況感で左右されるが、備後圏内で集積度等が良好な工業圏域を有し ており地価は安定的に推移している。土地の中心価格帯は規模、形状等個別性を帯びており、把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似事例より求めており、自用取引中心の市場性を表す価格として規範性が認められる。 なお、工場の賃貸借は生産性等の事業収支の観点から個別性が強く、賃貸市場が成立しないため収益価格については適 用外とした。従って本件では、自用取引が主の当該工業地域の特性を表し、規範性が認められる比準価格を重視し、市 場の需給動向及び代表標準地から検討した価格との均衡にも留意し、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [140.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍一巡後、景気停滞感があるも宅 地価格への影響は限定的とみられ、宅地種別 、地域間で異なるが収束期待の回復傾向が窺 われる。 臨海工業地域として特段変動要因は見られな い。はん用性が限定的であるも備後圏での一 定の地位から地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％