別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 5-8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町中野字佐満堂４０５番７ ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 診療所 Ｗ1 店舗、公共施設等が 立地する県道沿いの 商業地域 北14m県道 水道 ＪＡ瀬戸田店停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 ＪＡ瀬戸田店停近接 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は瀬戸田町中心部の県道沿いに位置する路線商業地域であり、地域要因に特筆すべき変動要因は認められ ないが、過疎化による商圏人口の減少等から地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、生口島を中心に隣接因島も含む商業地域及びその商住混在地域一帯のほかに、幹線道路沿いの住宅地域 等も含む。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人が中心である。瀬戸田町では高齢化 の進行が顕著で、背後の商圏人口の減少等により商業地の土地需要は減退傾向にある。取引自体極めて少なく画地規模 も多様であり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から代替性、類似性を有する取引事例を収集選択のうえ、各種補修正、要因比較 を行ったもので、市場性を反映した信頼性の高い価格である。なお当地域は瀬戸田町の中心的商業地域であるが、自己 所有目的の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。従って代表標準地との 検討を踏まえ、価格形成要因の変動状況等にも十分留意して、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかに持ち直してきており、立 地条件が優る地域を中心に不動産市況の回復 傾向が見られる一方、二極化、選別化の傾向 が進行している。 地域要因に特段の変動は認められないが、背 後の商圏人口の減少等が続き地価水準は引き 続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％