別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 尾道 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -25 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉和町字林鼻４６５１番３ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4.5m市道 水道 尾道 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅等が並ぶ既存住宅地域に位置し特段の地域変動要因は無いが、価格水準の値頃感もあり、地価は 静態的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中心部近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。バイパス北側の 立地であるが、その分、価格水準は同一需給圏内の地域と比較して値頃感があり、一定層の需要は想定される地域であ る。土地の中心価格帯は、敷地規模、分譲地等からバラツキが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅等が並ぶ既存住宅地域でる。自己使用目的による取引が主体的な地域で、試算された比準価格は需 給圏内に係る市場性を反映し、規範力を有する価格である。アパート等の賃貸市場は成熟していない地域で、収益目的 の取引は想定されない為、収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比較検討及び需給 動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあったが、企業業種によ っては、業績回復や賃金維持等もあり、その 企業属性から不動産市場は需要者の二極化傾 向が続いている。 地域要因の変動に影響を与える要因はなく、 需給動向も静態的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％