別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -24 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市西藤町字竹之内宗広甲２８５１番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,336) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東5.6m市道、三方路 水道 東尾道 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ６ｍ市道 交通 施設 東尾道駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,336) ⑤地域要因の将 　来予測 やや道路系統が悪い傾斜のある地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。周辺地域で未利用地 が開発行為後分譲されて売れ行きは好調であるが、当地域に及ぼす影響は殆どないものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市内や隣接市の農家集落地域を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁性のある同一需給圏 内の居住者である。当地域は市街化調整区域内のやや傾斜のある農家集落地域であり、立地等から利便性が悪く、地域 的な変化がみられず宅地需要の程度は低い。開発行為による新規分譲が好調であるのとは対照的に、農家集落での土地 取引は殆どなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は農家住宅を主体とする地域であり、アパート等の賃貸物件がみられないため、収益価格は試算しなかった。当 地域では、自用目的の取引により価格が形成されている。比準価格は同一需給圏内の関連性のみられる取引事例から求 めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向に も留意し、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種ごとで回復や需要 の程度が大きく異なるため、不動産の種別、 立地等による選別が一段と増している。 開発行為による新規分譲が好調なのに対し、 旧来からの農家集落地域の需要の程度はより 一層低く地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％