別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -21 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島三庄町字海田２２８９番５ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5m市道 水道、ガス 因島南こども園前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 因島南こども園前停駅 西方 280m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模の戸建住宅が多い地域である。人口流出等による住宅地需要の減少を受け空き家の増加が顕 著であることから、今後も静態的な傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、因島三庄町が中心であるが、広域的には島内全域に及ぶ。主な需要者は、圏内に地縁のある個人にほぼ 限定され、他からの転入者も見られない。公共や、各種生活利便施設への接近性が劣るほか、人口減少や少子高齢化等 も相まって土地需要は少ない。そのため、需給が極めて静態的であり、取引は殆ど発生しない状況が続いている。よっ て、市場における中心的な価格帯の把握は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が少ないため島内の住宅地域から広く収集した取引事例に比準して求めたものであり、地域格差率に ややばらつきが認められるものの、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述の とおり賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格 を中心に、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響の影響を受けるのは中心商 業地等にほぼ限定され、その他の地域は利便 性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。 少子高齢化、人口流出等による需要の減少で 、空き家の増加が顕著であり、静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.3 ％  ％