別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -16 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる閑静な 住宅地域 南西4m私道 水道 尾道 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 尾道駅南東方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が多い熟成した住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす変動要因もなく、今後も現状維持で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、向東町を中心とした向島島内に在する既存住宅地域一円である。中心となる需要者は地縁的選好性を 有する個人が中心であり、外部からの転入者は殆ど見られない。利便施設は比較的充実しているものの、少子高齢化や 人口減少等から、当該地域の不動産需要は低迷し地価は弱含みで推移している。土地の中心価格帯は、２００㎡程度で ６００～９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　合理的な賃貸経営は困難と判断し、収益還元法の適用は割愛した。取引事例比較法の適用に当たっては、向東地区に 所在する類似性の高い事例から比較検討を行い求めており、比準価格は、市場性を表す規範性の高い価格として説得力 を有する。よって、比準価格を検討し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、価格形成要因の動向にも留意して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 93.5] [100.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響により不動産市場は停滞 していたが、利便性の高い住宅地の需要は持 ち直し傾向にあるものの利便性の劣る地域の 需要は弱い。 　島外への人口流出、少子高齢化傾向が続き 宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移して いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％