別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -14 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市神田町３２３７番１８ ｢神田町１－１５｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス 尾道 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 交通 施設 尾道駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 学校や官公署等が近い平たん部住宅地域で利便性がある。今後も現在の標準的使用が維持され、新型コロナの影 響が緩和され経済状況が回復する中、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市中心部近郊の住宅地域である。最終需要者の中心は、主に市内に勤務する３０～４０代のサラリー マンで、圏外からの転入者は少ない。需要者の多くは、利便性の観点から物件を選択する傾向にある。圏内は利便施設 への接近性があるため一定の人気を維持しているが、街路整備が遅れた区域での宅地開発は少ない。需要の中心となる 価格帯は、建売で３０００万円程度、１６０㎡程度の土地のみで８００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件地域は既存の戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域で収益用賃貸住宅が見られず自用目的取引が中心の地域であること、 また標準地の規模でアパート建築を想定する合理性が低いので収益還元法は適用せず。自用目的取引事例より適切に比 較を行って求めた説得力ある比準価格について、代表標準地とのバランスを考慮し価格形成要因の変動状況をふまえ、 単価と総額につき再検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業、自動車関連や流通業が持ち直し、新 型コロナによる減少した観光客が戻りつつあ るが人口減，高齢化で一部の地域を除き宅地 需給は弱い。 静態的で目立った変化はない。周辺地域で建 売物件が散見され、価格帯は安定的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％