別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北5m市道 水道 尾道 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 尾道駅南方 7.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が多い既成の住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、今後も現状維持で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、向島町及び向東町を含む市街地近郊の住宅地域一円と把握される。需要者の中心は、圏内に地縁関係 がある個人で他の地域からの転入者は少ない。当該地域は既成の住宅地で、人口の減少等により空家などが散見され、 島外への人口流出等により、需要は弱含みである。需要の中心価格は、規模等により異なるが、土地が２００㎡前後で １，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟なため収益 還元法の適用は割愛した。比準価格は、向島町に所在する代替競争関係がある地域での取引事例から求めており、規範 性が高いものと認められる。不動産取引の中心は自用目的が支配的であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡および価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 84.4] [100.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響により不動産市場は停滞 していたが、利便性の高い住宅地の需要は持 ち直し傾向にあるものの利便性の劣る地域の 需要は弱い。 　古くからの住宅地で、空家等も散見される 等競争力はやや弱く、地価は弱含みで推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％