別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -12 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市久保町字旭が丘２１９７番３ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 西5m市道 水道、ガス 尾道 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅団地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。傾斜が大きく利便施設か ら遠いこと等から未利用地の宅地転用は少なく、やや衰退傾向と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市内の郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁性のある同一需給圏内の居住者であり、同一需給 圏外からの転入は少ない。利便施設に近い平地部に比べ、傾斜が大きい古い住宅団地では未利用地や空家のまま放置さ れている例が多くみられ、需要は低迷しており中古物件の売買が散見される程度である。当地域内で中心となる価格帯 は、土地で８００万円弱程度まで、中古物件で１，５００万円程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は丘陵部に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の賃貸物件が殆どみられないため、収益価格は試算 しなかった。当地域では自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は同一需給圏内の住宅団地内の取引 事例を重視して求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、間近の市場の需給 動向にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種ごとで回復や需要 の程度が大きく異なるため、不動産の種別、 立地等による選別が一段と増している。 高齢化が進むやや傾斜の大きい住宅団地であ り、未利用地や空家のまま放置されている例 が散見され、需要は弱含みのままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％