別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市栗原東２丁目２１１８番１ ｢栗原東２－２－４２｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する既成 住宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス 尾道 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ市道 交通 施設 尾道駅北方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が多い混在住宅地域である。生活利便性が良好である平坦な地域であることから、今後は 回復傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗原東地区を中心とした住宅地域一円である。主な需要者は、地縁性を有する個人の住宅エンドユーザ ー等で、圏外からの転入者は少ない。平坦地にあり生活利便性等が比較的良好であることから、一定の需要は認められ 市況は回復傾向にある。需要の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が少ないため圏内の住宅地域から広く取引事例を収集し比準して求めたもので、客観的かつ市場の実 態を反映した実証的な価格である。なお収益価格は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、 適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向等にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　尾道（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響の影響を受けるのは中心商 業地等にほぼ限定され、その他の地域は利便 性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。 特段の地域的変動要因はないものの、平坦な 利便性の高い地域であることから、需要は回 復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％