別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市長江３丁目１３３４番４ ｢長江３－１７－２６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス 尾道 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地縁辺の幹線背後地に形成された住宅地域であり、県道やバイパスを介した交通アクセスは相応に良好であ ること等から、需要回復により今後地価の下げ止まりも予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市中心市街地より北方の丘陵部住宅地域を圏域とする。需要者は尾道市内及び周辺市に通勤する一 次取得者や、地場の自営業者が想定される。丘陵部には開発素地が残るため、漸次ミニ開発となって緩やかな供給が続 いている。土地のみで８百～１千万円、新築戸建で２千５百万円～３千万円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺に散見されるアパート等の収益物件の多くは資産の長期保有を目的とするものであり、賃貸市場において 土地価格に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は試算しない。比準価格は、長江３丁目を主体に周 辺の住宅地域所在の取引事例から求めており、市場性を反映した実証的な試算価格が得られたと考える。以上より、代 表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市では中心部に近い一部地域を除き人口 減少・少子高齢化が目立ち二極化が進行して いる。土地取引数は横這い圏、新設住宅着工 は微減の推移。 既存住宅地に大きな変動はなく、周辺ではミ ニ開発による供給が散見され熟成が進んでい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％