別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 尾道 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市美ノ郷町三成字新沖田２０６番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道 尾道 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北方 6.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域の幹線沿いにスーパー等の利便施設が多い平地部の住宅地域であり、地域内でも周辺地域でも農地の転 用後の分譲が好調を維持しており、発展的傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尾道市内の郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁性のある同一需給圏内の居住者であり、同一需給 圏外からの転入は少ない。利便施設に近い平地部の需要は高く、農地の宅地転用による新規分譲が好調を維持しており 当地域の周辺でも宅地化が進んでいる。区画割する場合は５０坪前後の場合が多く、当地域内で中心となる価格帯は、 土地で１，０００万円から１，２００万円程度、新築戸建で２，６００万円から３，０００万円弱程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を主に農地がみられる地域であり、アパート等の賃貸物件はみられるが合理的な賃料水準にないため 、収益価格は試算しなかった。当地域では、自用目的の取引により価格が形成されている。比準価格は同一需給圏内の 関連性の強い取引事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は代表標準地から検討した価 格と間近の市場の需給動向にも留意し、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、業種ごとで回復や需要 の程度が大きく異なるため、不動産の種別、 立地等による選別が一段と増している。 郊外の住宅地域であるが、区画整然とした街 路沿いの農地の宅地転用が続いており、発展 的傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％