別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市新高山２丁目２６３１番２０７ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 尾道 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 尾道駅北東方 4.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並んでいる古くからの高台住宅団地である。駅や生活利便施設等から遠いため、今 後も現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新高山団地及び尾道市内の高台の住宅地域一円である。主な需要者は、尾道市内に勤務する３０～４０ 代のサラリーマン等のエンドユーザーで、交通利便性が劣るため市外からの転入者は殆ど見られない。高齢化や人口減 少が進んでおり需要は下落基調である。そのため、新築物件の取引は少なく、中古物件の取引が殆どである。土地の中 心的な価格帯は、土地で１，０００万円台の前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新高山周辺の高台の住宅地域を中心に、類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態 を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場 が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準 価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 80.6] [102.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響の影響を受けるのは中心商 業地等にほぼ限定され、その他の地域は利便 性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。 高台にある既存の住宅団地であり、各種利便 性が劣ることから、需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％