別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 尾道 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島外浦町字西郷２０９番 ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 西3m市道 水道 外浦停 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 外浦停駅南東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、生活利便施設から離れた小規模な集落地域である。特段の変動要因もないので、今後も現状と同程 度の利用で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、因島外浦町であるが広域的には島内全域に及ぶ。各種利便施設から遠く離れた小規模な集落であり、人 口減少や少子高齢化等も相まって、土地需要は少なく市場は低迷を続けている。主な需要者は、圏内に地縁のある個人 にほぼ限定され、他からの転入者も見られない。よって、既述のとおり需給は極めて静態的である。取引は殆ど発生し ないため、市場における中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が少ないため島内全域から広く収集した取引事例に比準して求めたものであり、地域格差率にややば らつきが認められるものの、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり 賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心 に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [100.0] 100 [143.3] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響の影響を受けるのは中心商 業地等にほぼ限定され、その他の地域は利便 性の良し悪しが市況を左右する傾向にある。 大型店舗が集積する中庄地区から離れた小規 模な集落であり、特段の変動要因もないので 、需給は静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％