別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三原 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 9-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 11,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市和田沖町１番１外 ②地積 　(㎡) 662,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 不整形 2.5:1 工場 大規模工場が点在す る臨海部の工業地域 南西20m国道、三方路 水道 三原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   700 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　1300.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   662,858 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道三方路 交通 施設 三原駅南方 3.4km 法令 規制 工専 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　臨海部に位置する大規模工業地域で、特段の変動要因も無いことから、今後も現状程度で推移していくものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、広島県東部の臨海部に位置する工業地域一円である。需要者の中心は、全国的に事業展開する大手企 業等である。新型コロナの影響により落ち込んだ景況感からの改善の動きは見られるが、先行き不透明感から製造業に おいて持ち直しの動きは弱く、需要はやや弱い。取引される価格帯は、規模等によってまちまちであり、需要の中心と なる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似工業地の取引事例を広域的に採用し比準して求めたもので、やや地域格差が大きい ものもあるが、工業地市場の実態を反映しており、信頼性は高いと判断される。なお、工場等の賃貸事例はほとんどな く、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。よって本件では、比準価格を検討し、代表標準地との 検討を踏まえ、価格形成要因の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [140.2] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は持ち直しの動きがみられるが、製造 業においては世界的なサプライチェーンの混 乱等により持ち直しの動きが鈍化している。 　地域要因に格別の変動はないが、一般的要 因の影響もあり、地価はやや弱含みに推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％