別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三原 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 5-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市本郷南６丁目５０４６番１ ｢本郷南６－３－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模の店舗が建ち 並ぶ既成近隣商業地 域 北東5.5m県道 水道、下水 本郷 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 本郷駅南西方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣型商業地域であるが近年拠点性の低下が進んでいる。ＪＲ本郷駅に比較的近接する立地から住宅 地域としての色彩を強めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本郷町を主体に三原市及び周辺市町において近隣型店舗と一般住宅の混在が見られる商業地域を含む圏域 。需要者は地縁性を有し自用の小規模店舗の経営を目的とする事業者等が主体となる。従来より衰退傾向にある旧来型 の商業地域で取引は低調であり、近年住宅利用や当面は駐車場等の利用のための取引が見られる。画地規模等の個別性 により価格の振幅が大きく中心となる価格帯は把握困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場が不活発な中で収集される取引情報は限定されるものの、同一需給圏内の価格牽連性が認められる取引事例に基づ く比準価格は、実証性を有する価格である。近隣地域周辺では築浅の収益物件は皆無で賃貸市場の成熟程度は甚だ低く 適切な純収益の査定が困難であることから収益価格は試算しない。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との 関連を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三原 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [193.8] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三原市では人口減少少子高齢化が進み特に郊 外域でその傾向が顕著。前年から土地取引数 は横這い圏内で、新設住宅着工は若干増加し ている。 周辺大型店舗の進出等により当該地域の商況 は振るわず、特筆すべき変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％