別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三原 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三原市青葉台６０８番２５２ ｢青葉台１６－２０｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 三原 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 三原駅南西方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 三原市南西郊外に位置する高台の住宅団地でほぼ熟成しており、需給とも不活発なため、当面は現状を基調に推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三原市中心市街地から南西方に位置する郊外住宅団地及びその周辺の住宅地域である。需要者は三原市に 地縁性のある３０代の一次取得者が中心で、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視する。住宅地需要は既存 の高台住宅地については弱く、郊外にあっても平坦地のミニ開発等に人気が集まる二極化傾向で推移している。土地は ６００万円前後が取引の中心と思料され、中古建物付きの取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、三原市南西部郊外の住宅地域内の取引事例により求めており、近時市場性を反映する実証的価格である。 近隣地域及び周辺は戸建住宅にほぼ純化した高台の住宅団地で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。以上よ り、広域的な地価バランス及び前年価格等に留意し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三原市では人口減少少子高齢化が進み特に郊 外域でその傾向が顕著。前年から土地取引数 は横這い圏内で、新設住宅着工は若干増加し ている。 三原市南西部郊外の高台の住宅団地で、特筆 すべき変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％