別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 竹原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹原 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹原市塩町２丁目１６１９番６０外 ｢塩町２－８－２｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北4.2m市道 水道、下水 竹原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．２ ｍ市道 交通 施設 竹原駅西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 竹原市の平坦部に位置する住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。住宅団地 としての品等は古く需要は軟調で、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は竹原市中心部及びその周辺における住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人である。 竹原市中心部にて進行している新開土地区画整理事業により近年では当該地区内の住宅地需要が強まりつつある一方、 郊外の既成住宅地域では交通利便性にも劣ることから取引の成約が少なく需要が低迷している。土地は１５０㎡程度で ５００万円前後、新築の戸建住宅は２１００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、戸建住宅を主とする地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算さ れた価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸 市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、前年価格 との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直 しつつあるが、雇用・所得環境に弱い動きが 見られている。竹原市では人口減及び高齢化 が進む。 品等の古い平坦部の住宅団地に存する。竹原 市中心部との接近性や生活利便性に劣り、需 要は軟調で、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％