別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 呉 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市仁方皆実町３９１２番６０ ｢仁方皆実町３－２１｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1 工場 小工場、事業所、一 般住宅等が混在する 地域 南西8m県道、南東側道 水道、下水 仁方 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 小工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 仁方駅南方 760m 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小工場、事業所のほか住宅も見られる旧来の地域である。先行きの不透明感から工場地としての需要は弱く、住 宅地への移行傾向も見られないことから当面は現状の利用状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 小工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市を中心とする広島県沿岸部の中小工場地域及び工住の混在地域。需要者の中心は地元の工場・倉庫事 業者である。東広島呉道路の全線開通以降、阿賀ＩＣ付近の工場立地が進んでいるが、一方で業種によっては業績不振 等で閉鎖も見られる。工場地としての立地条件に劣る旧来の中小工場地域の需要は弱い。取引される規模等はまちまち であるが、土地は３００～４００㎡前後で１，２００～１，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は仁方地区等呉市沿岸部に所在する信頼性の高い工場地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的 で実証性が高い。当該地域は自社所有の工場や倉庫を中心とする地域であり、工場の賃貸市場は未成熟であるため収益 還元法の適用はできなかった。以上より、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格 、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [136.2] [102.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は県全体より人口減少率が大きく高齢化 の進行も速い。新型コロナや当市の産業を担 った製鉄所の閉鎖方針を受け、様々な影響が 懸念されている。 地域の状況に特段の変動はないが、工場地と しての立地条件にやや劣ることから需要は弱 く、地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％