別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 呉 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市築地町１番１外 ｢築地町１－２４｣ ②地積 　(㎡) 21,426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 3:1 工場 中小規模の工場、営 業所等が多い工業地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 呉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 呉駅西方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が集積する臨海型工業地域である。呉市中心部の接近性に恵まれているため、商業系用途へと 移行する可能性がある。地域経済が衰退気味であることを受け、地価は弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町における臨海部及び山陽自動車道沿線一帯の工業地域である。主たる需要者としては 、製造業、物流業に係る地元法人が中心であるが、規模の大きい工業地については全国展開している事業者も想定され る。新型コロナ及び製鉄所閉鎖の影響により、先行不透明感を有しており、企業の投資意欲は弱い。取引価格は画地規 模によってバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自社所有の工場を主体とする工業地域であり、所有目的の取引が殆どのため、工場倉庫の賃貸は少ない。 賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、近隣地域及び周辺の類似地域等に存する事 例から適切に求めた価格で実証的であり、市場性を反映し、説得力を有する。よって本件では、取引市場の実態を反映 した比準価格を標準とし、市場の動向並びに代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ及び日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区 の高炉閉鎖の影響を受け、不動産需要改善の 兆しは弱く、先行き不透明感を有している。 呉市中心部に近い工業地域であるが、地域経 済が衰退傾向にあるため、積極的な投資が見 受けられず、需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％