別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 呉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広多賀谷１丁目１番１４外 ｢広多賀谷１－９－５５｣ ②地積 　(㎡) 2,461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ工業地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 新広 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 新広駅南西方 900m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。地域に格別の域変動要因はなく、今後も当面の間、現状を維持すると 予測する。製鉄所閉鎖予定であることから地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区、阿賀地区を中心に、呉市内及び隣接市町における工業地域一円であり、主な需要者は、物流業者 、工場事業者等の法人である。製鉄所撤退予定の影響により企業の投資マインドは減退傾向であり、需要も弱含みであ る。取引件数は少なく、成約事例も画地規模によりばらばらであり、土地、複合不動産共に、需要者の中心価格帯は把 握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模工場等を中心とする工業地域であり、主な需要者も自己使用を目的とする流通関連事業者が占めて いることから、収益還元法の適用は行わなかった。一方、規範性の高い取引事例に基づいて試算された比準価格は、実 証的で説得力が高い。従って本件においては、比準価格を中心に前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製鉄所閉鎖予定や人口減少の影響により需要 は全体的に弱含みである。また利便性の劣る 地域の需要は特に弱く、地価の二極化が進行 している。 東広島・呉道路等の整備に伴う広域的な交通 アクセスが向上しているが、製鉄所閉鎖やそ れに伴う地域経済の低迷により地価は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％