鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

呉 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２１Ｔ０８ -410856	呉市		底地	（　）	ほぼ長方形	北17m市道、南東6m、北西2.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	呉２２Ｋ８９ -328912	呉市		建付地	（　）	長方形	南東8.8m市道、北西3.6m、二方路		１住居 (70,200)
c	呉２１Ｔ９４ -419412	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	呉２１Ｔ９４ -419413	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.7m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	呉２１Ｔ９４ -419455	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m国道、東6m、北4m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,200	100 [ 81.1]	146,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 133,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	146,435	100 [ 79.3]	184,660		190,000
c	(　 ) 121,919	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,822	100 [ 78.4]	154,110		159,000
d	(　 ) 80,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	99,394	100 [ 67.5]	147,250		152,000
e	(　 ) 163,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,724	100 [ 101.7]	156,071		161,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

呉 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,194,745	5,919,080	22,275,665	18,232,000	4,043,665	（　0.9750） 3,942,573	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,460,673 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	885 ㎡	22.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗でフロア貸し、２Ｆ以上はファミリータイプの共同住宅を想定（平均専有面積４８㎡程度）

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,200	704,000	6.0	4,224,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	400.00	95.0	380.00	1,545	587,100	3.0	1,761,300
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	91.3	1,460.00		2,465,300		9,507,900
								0

⑨年額支払賃料	2,465,300 円　×　12ヶ月　＝　 29,583,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,583,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,479,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,104,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,507,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,194,745 円　　　　（　 31,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ２６　　　　-302620	1,834 ( 1,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	100 [107.0]	1,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,549 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ０８　　　　-330801	1,642 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,325,000 円	265,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,479,180 円	29,583,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,919,080 円　（　　　　　　 6,688 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,232,000 円（　　　　　 20,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,194,745 円
②総費用	5,919,080 円
③純収益　①－②	22,275,665 円
④建物等に帰属する純収益	18,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,043,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,942,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,460,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
呉 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-17

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　米澤　淳

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市広古新開７丁目１０２２番６｢広古新開７－４２－２３｣				②地積　(㎡)	885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:2	店舗Ｓ2	中低層の店舗、併用住宅が立地する商業地域	南東18m市道、背面道	水道、ガス、下水	新広 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 35 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

新広駅北東方

1.3km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域において、同一幹線沿いに空店舗が散見されるが、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持
すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として呉市内に存する幹線沿いの商業地域一円である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する地元企
業のほか、広域的な店舗展開を指向する法人等である。区画整理が行われ、背後地においてミニ開発等、住宅供給が多
いことから、商圏人口の増加が期待できる。取引当事者の属性や、規模等の個別的要因により、取引価格はばらつきが
大きく、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は多数の事例の中から、適切に取捨選択を行い、且つ適切に補修正を行って求めた市場の実態を反映した実証
的な価格である。一方、収益価格は当該賃貸市場における元本果実の相関関係、建物想定、還元利回り等、やや流動的
な側面を有する。本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、比準価格を標準と
し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.2]

[103.0]
100

157,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日鉄閉鎖や新型コロナにより、厳しい状況が
続いている。呉駅前の再開発が、駅周辺の商
業地域発展の起爆剤になることが期待されて
いる。

昨春、国道１８５号沿いにホームセンターが
新規出店した。業種次第ではあるが、新型コ
ロナの影響下において、店舗需要は様子見状
態である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２２Ｋ５８ -325821	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西14m国道、南東0m、角地		商業 (100,400)
b	呉２２Ｋ５８ -325804	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	呉２２Ｋ４５ -324501	呉市		建付地	（　）	不整形	南40m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	呉２１Ｔ９４ -419455	呉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南15m国道、東6m、北4m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,185	100 [ 82.7]	163,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 124,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,555	100 [ 76.6]	162,604		167,000
c	(　 ) 128,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.4]	181,100	100 [ 118.0]	153,475		158,000
d	(　 ) 163,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,724	100 [ 101.7]	156,071		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

呉 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			素地取得から年数が経過し、土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,521,370	5,998,204	22,523,166	18,507,200	4,015,966	（　0.9750） 3,915,567	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	79,909,531 円　　　　（　 90,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	885 ㎡	22.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上はファミリー向けの共同住宅（１戸あたり専有面積約５０㎡）を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	80.0	320.00	2,250	720,000	6.0	4,320,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	400.00	95.0	380.00	1,556	591,280	3.0	1,773,840
							0.0	0
～

～

～

計		1,600.00	91.3	1,460.00		2,493,840		9,641,520
								0

⑨年額支払賃料	2,493,840 円　×　12ヶ月　＝　 29,926,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,926,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,496,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,429,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,641,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,521,370 円　　　　（　 32,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	呉（賃）Ｋ０８　　　　-330801	1,642 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,556 円/㎡）　基準階 2 F B
b	呉（賃）Ｋ０８　　　　-330802	1,564 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,534
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,345,000 円	269,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,496,304 円	29,926,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 332,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,286,500 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,998,204 円　（　　　　　　 6,778 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,507,200 円（　　　　　 20,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,521,370 円
②総費用	5,998,204 円
③純収益　①－②	22,523,166 円
④建物等に帰属する純収益	18,507,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,015,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,915,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,909,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,300 円／㎡）